Eine Anschlussfinanzierung sollte gut vorbereitet werden

Eine Anschlussfinanzierung wird bei vielen Immobilienkrediten immer dann interessant, wenn man die Zinsbindung hinter sich gebracht hat und nun den ganzen Markt nutzen kann. Gerade wenn zu diesem Zeitpunkt die allgemeinen Zinsen niedriger liegen, als bei Beginn der Baufinanzierung, kann man durch eine Anschlussfinanzierung wirklich einen günstigen Immobilienkredit erhalten. Trotzdem gilt es auch bei einer Anschlussfinanzierung, einiges zu bedenken und diese durch eine frühzeitige Recherche entsprechend vorzuplanen.

Eine frühzeitige Recherche kann sehr hilfreich sein

Die Recherche nach einer interessanten Anschlussfinanzierung sollte zunächst bei der Bank beginnen, bei der man bisher seinen Immobilienkredit genutzt hat. Optimal ist dabei ein Zeitpunkt, der ungefähr 2-3 Monate vor dem Ende der Zinsbindung liegt, denn wenn man dann ein Angebot von seiner bisherigen Bank erhält, kann man in aller Ruhe nach entsprechenden Alternativen suchen und weiß, bei welchen Angeboten man im Vergleich zur jetzigen Situation Geld sparen kann. Hierbei sollte auf jeden Fall ein Immobilienkredit Vergleich zur Anwendung kommen, weil er eine gute Hilfestellung bietet, um das momentane Marktgeschehen zumindest teilweise zu überblicken und so herauszufinden, was man momentan als günstig bewerten kann.

Die Kosten einer Anschlussfinanzierung sind ein wichtiger Aspekt

Im Normalfall fallen bei einer Anschlussfinanzierung vor allem in zwei Bereichen Kosten an, die sich nicht vermeiden lassen. Zum einen geht es dabei um die Kosten für eine Grundschuldübertragung auf die neue Bank, die vom Notar vorgenommen werden muss. Eine entsprechende Kostenrecherche sollte deshalb bei dem Notar durchgeführt werden, der die Übertragung später auch vornimmt. Darüber hinaus fallen noch Schätzgebühren an, weil die neue Bank den Wert eines Gebäudes feststellen muss, um den Beleihungswert entsprechend festzulegen. Informationen über die diesbezüglichen Kosten erhält man von der neuen Bank, so dass man genau sieht, welches Sparpotenzial eine Anschlussfinanzierung des eigenen Immobilienkredits mit sich bringen kann.

Auch bei der Anschlussfinanzierung sollten Sondertilgungen möglich sein

Beim Immobilienkredit sollte das Ziel sein, diesen möglichst schnell loszuwerden, denn auf diesem Weg kann man sich einer merklichen finanziellen Belastung entledigen. Sollte man also einmal zusätzlich Geld erhalten, ist es nur sinnvoll, dieses in eine Sondertilgung für den Immobilienkredit oder die entsprechende Anschlussfinanzierung zu stecken, um die Gesamtschulden und damit auch die zukünftige Zinsbelastung zu senken. Da Sondertilgungen von 5% der Kreditsumme heute kein Problem mehr darstellen, sollte man diese Optionen nach Möglichkeit so oft nutzen, wie nur möglich.

Anschlussfinanzierung richtig planen – Zinskosten erheblich senken

Wie man sieht, ist Planung bei der Anschlussfinanzierung das A und O, denn wer hier die richtigen Entscheidungen trifft, kann unter dem Strich die Zinsbelastung erheblich drücken. So kann es auch sinnvoll sein, zu überprüfen, ob sich seit Beginn der Baufinanzierung nicht die persönliche finanzielle Situation verbessert hat und man deshalb die Tilgungsleistung auch regelmäßig erhöhen kann, was insgesamt wiederum zu niedrigeren Zinskosten führt.

Anschlussfinanzierung 11 Tipps – so finden Sie das optimale Anschlussdarlehen

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung hat die Anschlussfinanzierung eine genauso große Bedeutung wie die Erstfinanzierung. Um die optimale Anschlussfinanzierung zu nutzen, sollten Sie beispielsweise auf die passende Sollzinsbindung, den Vergleich der Angebote, eine optimale Tilgung und noch viele weitere Aspekte achten. Das Wichtigste ist in dem Zusammenhang:

• Frühzeitig mit der Planung der Anschlussfinanzierung starten
• Angebote vergleichen und günstige Zinsen sichern
• Mit der bisherigen Bank verhandeln
• Tilgung optimieren
• Neben den Zinsen ebenfalls weitere Konditionen beachten
• Eigenkapital einbringen
• Rate optimieren
• Volltilgerdarlehen prüfen

Da Ratschläge in dem Zusammenhang sehr hilfreich sind, möchten wir Ihnen im Folgenden 11 Tipps geben, wie Sie die geplante Anschlussfinanzierung möglichst optimal gestalten, Kosten einsparen und Fehler vermeiden.

Tipp 1: Möglichst früh mit der Planung beginnen

Oftmals beschäftigen Kreditnehmer sich erst mit der Anschlussfinanzierung, wenn das bisherige Annuitätendarlehen mit der gewählten Sollzinsbindung ausläuft. Empfehlenswert ist es jedoch, möglichst frühzeitig mit der Planung zu beginnen. So haben Sie genügend Zeit, Angebote zu vergleichen und eventuell in Form eines Forwarddarlehens die geplante Anschlussfinanzierung frühzeitig mit einem (noch) günstigen Zins zu sichern. Auf jeden Fall ist es vorteilhaft, wenn Sie sich nicht zu kurzfristig für ein Annuitätendarlehen oder einen anderen Immobilienkredit im Rahmen der Anschlussfinanzierung entscheiden müssen. Unter Zeitdruck passieren häufig Fehler, über die Sie sich anschließend ärgern würden.

Tipp 2: Niedriges Zinsniveau frühzeitig sichern

Zahlreiche Kreditnehmer sind der irrtümlichen Auffassung, dass Sie die Anschlussfinanzierung erst dann abschließen können, wenn die bisherige Zinsbindung abgelaufen ist. Tatsächlich ist es jedoch oft sogar die bessere Alternative, sich schon einige Zeit vor Ablauf der Sollzinsbindung die Anschlussfinanzierung mit den momentan günstigen Zinsen zu sichern. Dies ist durch ein sogenanntes Forwarddarlehen möglich. Je nach Bank können Sie bereits bis zu drei Jahre vor dem Ablauf der Zinsbindung durch einen Forwardkredit bereits sämtliche Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung festmachen. So erhalten Sie nicht nur eine hohe Kalkulationssicherheit, sondern gehen dem Risiko aus dem Weg, dass die Zinsen zum Zeitpunkt des Ablaufs Ihres bisherigen Darlehens (deutlich) steigen.

Tipp 3: Angebote und Konditionen miteinander vergleichen

Zwar ist die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung immer geringer als bei der Erstfinanzierung. Dennoch sollten Sie die am Markt aktuellen Angebote der Banken auf jeden Fall miteinander vergleichen. Das Darlehen im Rahmen der Anschlussfinanzierung wird nämlich zu den dann aktuellen Konditionen abgeschlossen, die von Bank zu Bank unterschiedlich sind. Bevor Sie also beispielsweise ein Annuitätendarlehen im Rahmen der Anschlussfinanzierung abschließen, sollten Sie die Zinsen und weitere Konditionen gegenüberstellen. Oft lassen sich schon bei geringeren Zinsunterschieden über die Jahre hinweg Tausende Euro an Zinskosten einsparen.

Tipp 4: Verhandeln Sie mit Ihrer aktuellen Bank

Bei der Anschlussfinanzierung haben Sie grundsätzlich die Wahl zwischen allen Banken, da die Sollzinsbindung beim bisherigen Kreditgeber abläuft. Oftmals lohnt es allerdings, dass Sie mit Ihrer Hausbank über die Konditionen für die Anschlussfinanzierung verhandeln. Da die Bank Sie bereits kennt und weiß, dass Sie Ihre Kreditraten ordnungsgemäß zahlen, ist das auch für den Kreditgeber ein nicht unerheblicher Vorteil. Daher sind durchaus einige Kreditinstitute sogar bereit, über Sonderkonditionen für die Anschlussfinanzierung zu sprechen, die sie in der Form bei einer neuen Bank vermutlich nicht erhalten würden.

Tipp 5: Auf die Nebenkonditionen achten

Zahlreiche Kreditnehmer machen im Rahmen der Anschlussfinanzierung den Fehler, ausschließlich auf die Zinskonditionen zu achten, wenn sie mit der Bank verhandeln oder den entsprechenden Vertragsabschluss vornehmen. Darüber hinaus gibt es allerdings noch sogenannte Nebenkonditionen, die ebenfalls von großem Interesse sein können. Dazu zählen insbesondere:

• Sondertilgungen (eventuell gebührenfrei)
• Änderungen des Tilgungssatzes
• Bereitstellungszinsen / Zinsaufschlag (bei Forwarddarlehen)
• Zinsfreie Zeit zu Beginn

All diese Sonderleistungen seitens der Bank können Kosten verursachen, über die Sie allerdings häufig verhandeln können. Daher lohnt es auf jeden Fall, sich Konditionen wie gebührenfreie Sondertilgungen oder kostenfreie Änderungen des Tilgungssatzes näher zu betrachten.

Tipp 6: Tilgung bei der Anschlussfinanzierung optimieren

Zu den Anschlussfinanzierung Tipps gehört es ebenfalls, dass Sie Ihre Tilgung optimieren. Oftmals können Sie einen höheren Tilgungssatz als bei der Erstfinanzierung wählen, weil einfach die Restschuld mittlerweile deutlich geringer ist. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist eine möglichst hohe Tilgung sinnvoll, weil Sie dann im besten Fall kein Zinsänderungsrisiko mehr haben. Trotzdem sollten Sie darauf achten, dass Zinsen und Tilgung im Zuge der monatlichen Rate Ihr frei verfügbares Einkommen nicht übersteigen.

Tipp 7: Eigenkapital in die Finanzierung einbinden

Nicht nur bei der Erstfinanzierung, sondern auch bei der Anschlussfinanzierung macht es im Rahmen der Immobilienfinanzierung definitiv Sinn, Eigenkapital in die Finanzierung einzubinden. Die meisten Banken werden Ihnen auch beim Darlehen im Zuge der Anschlussfinanzierung einen günstigeren Zinssatz anbieten, wenn Sie eine gewisse Eigenkapitalquote vorweisen können. In der Summe wird die Anschlussfinanzierung demnach häufig günstiger, wenn Sie beispielsweise über 15 oder 20 Prozent Eigenkapital verfügen.

Tipp 8: Prüfen Sie die Möglichkeit eines Volltilgerdarlehens

Bei einem niedrigen Zinsniveau ist es sinnvoll, dass Sie überprüfen, ob Sie mit der Anschlussfinanzierung nicht gleichzeitig ein Volltilgerdarlehen abschließen können. Damit ist gemeint, dass die Restlaufzeit des Kredites und die Dauer der Sollzinsbindung identisch sind. Das würde dazu führen, dass es keine zweite Anschlussfinanzierung mehr geben muss und Sie daher kein Zinsänderungsrisiko mehr haben. Manche Banken bieten ein solches Volltilgerdarlehen an, allerdings nicht jedes Kreditinstitut. In der Niedrigzinsphase hat ein Volltilgerdarlehen für Sie als Kreditnehmer definitiv Vorteile, weil Sie zum einen eine hohe Kalkulationssicherheit erhalten und zum anderen später kein Zinsänderungsrisiko mehr haben.

Tipp 9: Sonderkündigungsrecht prüfen bei vorzeitiger Anschlussfinanzierung

Nicht immer schließt sich die Anschlussfinanzierung direkt an das vorherige Annuitätendarlehen an, nachdem die Sollzinsbindung abgelaufen ist. Vor allem in einer Niedrigzinsphase überlegen Kreditnehmer, ob sie das bisherige Annuitätendarlehen nicht schon vor Ablauf der Zinsbindung und bevor der Kredit fällig ist, vorzeitig Ablösen. Für gewöhnlich berechnen die Banken allerdings innerhalb der Zinsbindungsfrist eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie das Darlehen vorzeitig ablösen möchten. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, bei deren Vorliegen Sie eine vorzeitige Anschlussfinanzierung kostenfrei durchführen können, nämlich:

• Sie nutzen ein variabel verzinsliches Baudarlehen
• Die Sollzinsbindung besteht bereits seit mehr als zehn Jahren
• Sie haben vertraglich ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht vereinbart

Zu den sicherlich interessantesten Anschlussfinanzierung Tipps zählt daher, dass Sie als Kreditnehmer das gesetzliche Recht der Sonderkündigung haben, falls Ihre Zinsbindung bereits mehr zehn Jahre besteht. In dem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und Sie können eine kostenfreie, vorzeitige Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut vornehmen.

Tipp 10: Kostenaufwand durch Übertragung der Grundschuld einsparen

Wenn Sie sich bei der Anschlussfinanzierung für eine andere Bank als bisher entscheiden, muss eine Änderung der Grundschuld erfolgen. Die bisherige Bank ist nach der Anschlussfinanzierung nicht mehr Gläubigerin des Kredites und darf demzufolge die eingetragene Grundschuld nicht weiter nutzen. Statt allerdings die Löschung der Grundschuld vornehmen zu lassen und dann einen Neueintragung auf die zukünftige Bank vorzunehmen, ist es kostengünstiger, die Grundschuld einfach zu übertragen. Die Umschreibung der Grundschuld auf die neue Bank verursacht nur etwa 50 Prozent der Kosten, die im Rahmen der Anschlussfinanzierung bei der Löschung und anschließender Neueintragung entstehen würden.

Tipp 11: Zinsentwicklung am Markt stets im Blick haben

Der erste unserer Anschlussfinanzierung Tipps lautete, dass Sie sich möglichst frühzeitig um die passende Finanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung kümmern sollten. Dazu gehört auch, dass Sie die aktuelle Zinsentwicklung bei den Bauzinsen möglichst kontinuierlich im Blick haben. Von der Entwicklung der Zinsen sollten Sie unter anderem abhängig machen, ob Sie sich eine vorzeitige Anschlussfinanzierung in Form eines Forwardkredites sichern oder noch abwarten.

Momentan (Mitte 2021) gibt es am Markt beispielsweise eine kleine Zinswende. Während die Bauzinsen in den letzten zehn Jahren nahezu kontinuierlich gesunken sind, haben jetzt bereits einige Banken die Hypothekenzinsen leicht angehoben. Sollte dieser Trend anhalten, wäre es momentan in vielen Fällen ratsam, nicht auf den Ablauf der Zinsbindung zu warten, sondern sich eine frühzeitige Anschlussfinanzierung zu den noch günstigen Zinsen in Form eines Forwarddarlehens zu sichern. Steigt das Zinsniveau hingegen oder sind sogar sinkende Zinsen zu erwarten, sollten Sie weitere Zinsentwicklung noch abwarten.

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