Hausbau ohne Grundstück? Baufinanzierung Erbbaurecht macht’s möglich

Der Regelfall beim Hausbau ist der zusammenfallende Kauf von Grundstück und Immobilie (bzw. dem Abschließen des Bauvertrages). Die Kosten für den Bau eines Hauses hängen in der Regel stark davon ab, welche Art Haus Sie bauen wollen und weniger von der geographischen Lage. Der Preis des Baugrundstücks dagegen richtet sich sehr stark nach der Lage – und entscheidet damit nicht selten darüber, ob Sie sich das erwünschte Haus überhaupt an dieser Stelle leisten können.

Bauen ohne Grundstück

Rein rechtlich reicht es aus, dass Sie auf einem Grundstück bauen dürfen. Sie müssen es nicht zwangsläufig besitzen. In Deutschland regelt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) diese Art Vorhaben. Es ermöglicht einem Grundbesitzer, Teile seines Grundbesitzes auf lange Sicht zu verpachten; und es ermöglicht einem „Häuslebauer“, auch ohne Grundstückskauf ein Haus zu bauen.

Die Entgeltung des Grundbesitzers erfolgt über eine regelmäßige Zahlung, den Erbbauzins. Allgemein auch als Erbpacht bezeichnet.

Welche Auswirkungen hat das Erbbaurecht auf den Immobilienkredit?

Der Kauf einer bestehenden Immobilie (oder der Abschluss eines Bauvertrages für einen Neubau) hat im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht starke Auswirkungen auf den Immobilienkredit.

Zusammenfassung: Das ist besser, das ist schlechter beim Immobilienkredit im Erbbaurecht

Pro für den Immobilienkredit

• Geringeres Finanzierungsvolumen
• Schnelleres Ende der Laufzeit

Contra Immobilienkredit für Erbpacht

• nach Ende der Finanzierung läuft die Erbpacht-Zahlung (also der Erbbauzins) weiter
• das Haus wird zum Ende der Pachtlaufzeit an den Grundbesitzer übergeben. Oft wird nur 2/3 des Verkehrswertes an den Hausbauer erstattet.
• Der Verpächter des Grundstücks kann Einfluss auf die Finanzierung nehmen
• Banken sind bei der Kreditvergabe zurückhaltender

Höhe der Kreditsumme

Aus den Anschaffungskosten für die Immobilie, fällt der Grundstückspreis heraus. Damit sinkt die Kreditsumme, der Immobilienkredit fällt günstiger aus. Das ist der zentrale Vorteil beim Erwerb einer Immobilie über das Erbbaurecht.

Vor allem in Gegenden, in denen Grundstückspreise für mittlere Einkommen den Grunderwerb unrealistisch machen, ist der Umweg über das Erbbaurecht möglicherweise eine Lösung. So kann unter Umständen der Hausbau trotzdem finanziert werden, auch wenn er einschließlich Grundstück gescheitert wäre.

So gleichen Sie Nachteil bei der Kreditvergabe aus

Neben der Finanzierungsabfrage spielt auch die Beschaffenheit des Pachtvertrages eine Rolle. Er muss eine genügend hohe Restlaufzeit aufweisen (weniger als 40 Jahre wird von den meisten Banken als unrentabel gewertet). Für die Liquiditätsabfrage spielt auch die Bedienung der Erbbauzinsen eine Rolle – also ihr Einkommen. Und wenn der Immobilienkredit höhe liegen soll, als der Verkehrswert eines bestehenden Hauses, weil mögliche Umbau- und Sanierungsarbeiten erfolgen sollen, kann der Grundbesitzer seine Zustimmung verweigern. Sichern Sie das im Vorfeld ab!

Läuft der Immobilienkredit so lange, wie das Erbbaurecht vorgibt?

Der Erbpachtvertrag wird über eine bestimmte Zeitspanne geschlossen. Sie ist grundsätzlich unabhängig von der Laufzeit des Immobilienkredits. So kann es auch sein, dass auf demselben Grundstück durch Hausbesitzerwechsel für dasselbe Gebäude nacheinander verschiedene Immobilienkredite gelten.

Die meisten Banken schließen allerdings aus, dass die Laufzeit für den Immobilienkredit nicht die Pachtlaufzeit überschreiten darf.