Hausbau ohne Grundst├╝ck? Baufinanzierung Erbbaurecht macht’s m├Âglich

Der Regelfall beim Hausbau ist der zusammenfallende Kauf von Grundst├╝ck und Immobilie (bzw. dem Abschlie├čen des Bauvertrages). Die Kosten f├╝r den Bau eines Hauses h├Ąngen in der Regel stark davon ab, welche Art Haus Sie bauen wollen und weniger von der geographischen Lage. Der Preis des Baugrundst├╝cks dagegen richtet sich sehr stark nach der Lage – und entscheidet damit nicht selten dar├╝ber, ob Sie sich das erw├╝nschte Haus ├╝berhaupt an dieser Stelle leisten k├Ânnen.

Bauen ohne Grundst├╝ck

Baufinanzierung ErbbaurechtRein rechtlich reicht es aus, dass Sie auf einem Grundst├╝ck bauen d├╝rfen. Sie m├╝ssen es nicht zwangsl├Ąufig besitzen. In Deutschland regelt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) diese Art Vorhaben. Es erm├Âglicht einem Grundbesitzer, Teile seines Grundbesitzes auf lange Sicht zu verpachten; und es erm├Âglicht einem „H├Ąuslebauer“, auch ohne Grundst├╝ckskauf ein Haus zu bauen.

Die Entgeltung des Grundbesitzers erfolgt ├╝ber eine regelm├Ą├čige Zahlung, den Erbbauzins. Allgemein auch als Erbpacht bezeichnet.

Welche Auswirkungen hat das Erbbaurecht auf den Immobilienkredit?

Der Kauf einer bestehenden Immobilie (oder der Abschluss eines Bauvertrages f├╝r einen Neubau) hat im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht starke Auswirkungen auf den Immobilienkredit.

Zusammenfassung: Das ist besser, das ist schlechter beim Immobilienkredit im Erbbaurecht

Pro f├╝r den Immobilienkredit

  • Geringeres Finanzierungsvolumen
  • Schnelleres Ende der Laufzeit

Contra Immobilienkredit f├╝r Erbpacht

  • nach Ende der Finanzierung l├Ąuft die Erbpacht-Zahlung (also der Erbbauzins) weiter
  • das Haus wird zum Ende der Pachtlaufzeit an den Grundbesitzer ├╝bergeben. Oft wird nur 2/3 des Verkehrswertes an den Hausbauer erstattet.
  • Der Verp├Ąchter des Grundst├╝cks kann Einfluss auf die Finanzierung nehmen
  • Banken sind bei der Kreditvergabe zur├╝ckhaltender

H├Âhe der Kreditsumme

Aus den Anschaffungskosten f├╝r die Immobilie, f├Ąllt der Grundst├╝ckspreis heraus. Damit sinkt die Kreditsumme, der Immobilienkredit f├Ąllt g├╝nstiger aus. Das ist der zentrale Vorteil beim Erwerb einer Immobilie ├╝ber das Erbbaurecht.

Vor allem in Gegenden, in denen Grundst├╝ckspreise f├╝r mittlere Einkommen den Grunderwerb unrealistisch machen, ist der Umweg ├╝ber das Erbbaurecht m├Âglicherweise eine L├Âsung. So kann unter Umst├Ąnden der Hausbau trotzdem finanziert werden, auch wenn er einschlie├člich Grundst├╝ck gescheitert w├Ąre.

So gleichen Sie Nachteil bei der Kreditvergabe aus

Neben der Finanzierungsabfrage spielt auch die Beschaffenheit des Pachtvertrages eine Rolle. Er muss eine gen├╝gend hohe Restlaufzeit aufweisen (weniger als 40 Jahre wird von den meisten Banken als unrentabel gewertet). F├╝r die Liquidit├Ątsabfrage spielt auch die Bedienung der Erbbauzinsen eine Rolle – also ihr Einkommen. Und wenn der Immobilienkredit h├Âhe liegen soll, als der Verkehrswert eines bestehenden Hauses, weil m├Âgliche Umbau- und Sanierungsarbeiten erfolgen sollen, kann der Grundbesitzer seine Zustimmung verweigern. Sichern Sie das im Vorfeld ab!

L├Ąuft der Immobilienkredit so lange, wie das Erbbaurecht vorgibt?

Der Erbpachtvertrag wird ├╝ber eine bestimmte Zeitspanne geschlossen. Sie ist grunds├Ątzlich unabh├Ąngig von der Laufzeit des Immobilienkredits. So kann es auch sein, dass auf demselben Grundst├╝ck durch Hausbesitzerwechsel f├╝r dasselbe Geb├Ąude nacheinander verschiedene Immobilienkredite gelten.

Die meisten Banken schlie├čen allerdings aus, dass die Laufzeit f├╝r den Immobilienkredit nicht die Pachtlaufzeit ├╝berschreiten darf.