Als Finanzierungsexperte für Auslandsimmobilien zeigen wir Ihnen die Möglichkeiten für eine Immobilienfinanzierung in Bulgarien auf. Das EU-Land lockt mit günstigen Preisen und attraktiven Renditen, bringt aber spezielle Finanzierungsherausforderungen mit sich.

👉 Immobilienkredit Bulgarien beantragen!

Hallo, ich bin Sarah, Ihre digitale Assistentin.

Ich unterstütze Sie dabei, die optimale Finanzierung für Ihre Immobilie in Bulgarien zu finden. Beantworten Sie einfach die folgenden kurzen Fragen – transparent, kostenlos und schufaneutral.

Weiter

Weitere Finanzierungen für Immobilien in:

Finanzierungsoptionen in Bulgarien

Deutsche Banken und Bulgarien

Begrenzte Auswahl: Nur wenige deutsche Institute finanzieren Bulgarien-Objekte. Diese verlangen meist Zusatzsicherheiten in Deutschland und prüfen sehr streng.

Bulgarische Banken für deutsche Käufer

Verfügbare Institute:

  • UniCredit Bulbank
  • DSK Bank
  • United Bulgarian Bank (UBB)
  • Raiffeisenbank Bulgaria

Konditionen für Nicht-Residenten:

  • Eigenkapital: 40-50% praktisch erforderlich
  • Zinsen: EURIBOR + Aufschlag, meist variabel
  • Laufzeit: 15-25 Jahre
  • Währung: Lew (BGN), fest an Euro gekoppelt

Währung und Wechselkursrisiko

Bulgarischer Lew (BGN)

  • Wechselkurs: 1 € = 1,95583 BGN (feste Koppelung)
  • Euro-Beitritt: Verschoben auf frühestens 1. Januar 2026
  • Risiko: Peg-System minimiert, aber eliminiert nicht jedes Wechselkursrisiko

Rechtliche Rahmenbedingungen

Eigentumsrechte für EU-Bürger

  • Bauland: Seit 2020 frei erwerbbar
  • Landwirtschaftliche Flächen: 5 Jahre Wohnsitzpflicht oder Kauf via bulgarische Firma
  • Immobilien: Uneingeschränkt erwerbbar

Erforderliche Dokumente

  • Übersetzte Gehaltsabrechnungen (12 Monate)
  • Steuerbescheide (2 Jahre)
  • Kontoauszüge
  • Schufa-Auskunft
  • Reisepass
  • Bulgarische Steuer-ID (wird bei Kreditaufnahme vergeben)

Kaufnebenkosten

Steuern und Gebühren

  • Übertragungssteuer: 2-3% (kommunal festgelegt)
  • Notargebühr & Eintrag: 0,1-1,5% (staffelabhängig)
  • VAT: 20% auf Neubau (bei mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufern)
  • Gesamtnebenkosten: ca. 5-8% des Kaufpreises

Beliebte Regionen für deutsche Käufer

Schwarzmeerküste (Varna, Burgas)

Vorteile: Günstige Preise, Tourismuspotential
Nachteile: Saisonaler Markt, Bauzonen-Beschränkungen (200m Küstenstreifen)
Ideal für: Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung

Sofia und Umgebung

Vorteile: Wertstabilität, Mietpotential
Nachteile: Höhere Preise als im Landesschnitt
Zielgruppe: Kapitalanleger mit Vermietungsabsicht

Skigebiete (Bansko, Borovets)

Vorteile: Touristische Infrastruktur, Wertsteigerungspotential
Nachteile: Hohe Saisonalität
Besonderheit: Apartmentanlagen mit Vermietungsservice

Unsere Finanzierungslösung

Strukturierung über deutsche Sicherheiten

Da bulgarische Banken hohe Eigenkapitalanforderungen stellen, strukturieren wir Ihre Finanzierung über deutsche Sicherheiten:

Bewährte Struktur:

  • 50-60% Finanzierung über deutsche Eigenheimbesicherung
  • 30-40% Eigenkapital
  • Optional: Kleinere bulgarische Zusatzfinanzierung

Vorteile unserer Lösung

  • Niedrigere Zinsen als bei bulgarischen Banken
  • Keine Übersetzungen erforderlich
  • Bekannte Abwicklung auf Deutsch
  • Flexiblere Konditionen

Kaufabwicklung

Ablauf

  1. Vorvertrag („Predvaritelen dogovor“) mit 10% Anzahlung
  2. Finanzierungsbestätigung und Due Diligence
  3. Notarielle Urkunde vor bulgarischem Notar
  4. Grundbucheintrag binnen 7 Tagen

Wichtige Sicherheitsaspekte

  • Unabhängiger Anwalt prüft Grundbuch und Altlasten
  • Treuhandkonto beim Notar schützt Anzahlung
  • Dolmetscher bei Unterzeichnung verpflichtend

Laufende Kosten als Eigentümer

  • Gebäudesteuer: 0,15-0,45% des Steuerwerts jährlich
  • Müllabgabe: Regional unterschiedlich
  • Versicherung: Empfohlen wegen Erdbebenrisiko
  • Nebenkosten: Strom, Wasser, Heizung variieren stark

Vermietung und Steuern

  • Kurzzeitvermietung: Registrierung beim Tourismusministerium erforderlich
  • Mieteinnahmen: 10% Pauschal-Einkommensteuer
  • DBA Deutschland-Bulgarien: Progressionsvorbehalt in Deutschland

Warum deutsche Finanzierung oft besser ist

Bulgarische Banken verlangen von deutschen Käufern 40-50% Eigenkapital und höhere Zinsen. Variable Zinsen und Währungsrisiko kommen hinzu. Unsere Strukturierung über deutsche Sicherheiten bietet deutlich bessere Konditionen.

Ihr nächster Schritt

Bulgarien bietet attraktive Immobilienpreise und EU-Rechtssicherheit. Wir entwickeln eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung, die Ihre deutsche Immobiliensituation optimal nutzt.

Vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch – wir zeigen Ihnen den sichersten Weg zu Ihrer Bulgarien-Immobilie auf.