Immobilienkredit Kroatien

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Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie beachten sollten, wenn Sie eine Immobilie in Österreich als Deutscher finanzieren möchten:

1. Finanzierungsmöglichkeiten für Ausländer in Kroatien
   • Seit dem EU-Beitritt Kroatiens (2013) und der Einführung des Euro (2023) ist es für EU-Bürger einfacher geworden, in Kroatien Immobilien zu erwerben und zu finanzieren.
   • Einige kroatische Banken bieten Kredite für ausländische Käufer an, allerdings oft mit strengen Bonitätsanforderungen und höheren Eigenkapitalquoten.
2. Finanzierung über deutsche Banken
   • Viele deutsche Banken finanzieren grundsätzlich keine Auslandsimmobilien.
   • Es gibt jedoch spezialisierte Banken oder Finanzdienstleister (teils in Kooperation mit kroatischen Banken), die sich auf Auslandsimmobilienkredite spezialisiert haben. Hier lohnt ein Konditionsvergleich.
3. Währungsumstellung (Euro in Kroatien)
   • Seit dem 1. Januar 2023 ist der Euro offizielle Währung in Kroatien.
   • Dadurch entfällt das Wechselkursrisiko, das früher zwischen Euro und Kroatischer Kuna (HRK) bestand. Finanzierungs- und Zahlungsabläufe sind somit einfacher und berechenbarer.
4. Erforderliche Dokumente und Bonitätsnachweise
   • Sowohl deutsche als auch kroatische Banken verlangen üblicherweise detaillierte Unterlagen zu Einkommen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide) und Vermögen (Kontoauszüge, eventuell Schufa-Auskunft).
   • Bei Kreditaufnahme in Kroatien kann zusätzlich eine kroatische Steuernummer (OIB – Osobni identifikacijski broj) erforderlich sein.
5. Rechtliche Voraussetzungen für den Immobilienkauf
   • Als EU-Bürger dürfen Deutsche in Kroatien grundsätzlich Immobilien erwerben, ähnlich wie kroatische Staatsangehörige.
   • Für landwirtschaftliche Flächen und Grundstücke in bestimmten Schutzgebieten können jedoch Sondergenehmigungen oder Restriktionen gelten.
6. Notarielle Beglaubigung und Grundbucheintrag
   • Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt (oder anwaltlich verfasst und beglaubigt) werden.
   • Erst mit der Eintragung ins Grundbuch (Zemljišna knjiga) sind Sie rechtmäßige/r Eigentümer/in. Ein unabhängiger Anwalt oder Notar prüft die Belastungsfreiheit der Immobilie.
7. Steuerliche Aspekte in Kroatien
   • Grunderwerbsteuer (Porez na promet nekretnina): i. d. R. 3 % des Kaufpreises (bei gebrauchten Immobilien).
   • Bei Neubauten kann stattdessen Mehrwertsteuer (PDV) von 25 % anfallen, die im Kaufpreis häufig schon enthalten ist.
   • Beachten Sie laufende Kosten wie die jährliche Kommunalabgabe oder mögliche Tourismusabgaben (falls Sie die Immobilie touristisch vermieten).
8. Nebenkosten einplanen
   • Neben den Steuern fallen Kosten für Notar, Anwalt, Grundbuchgebühren und ggf. Maklerprovisionen (üblich 2–4 % vom Kaufpreis) an.
   • Insgesamt können die Nebenkosten zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises betragen.
9. Ferienvermietung und Genehmigungen
   • Wenn Sie planen, Ihre kroatische Immobilie als Ferienhaus zu vermieten, müssen Sie unter Umständen eine Vermietungslizenz oder Gewerbeanmeldung bei der zuständigen Behörde beantragen.
   • Bestimmte Regionen und Städte haben spezielle Vorschriften für touristische Vermietungen (z. B. Kategorien, Ausstattung, Gästemeldung).
10. Lokale Experten und Beratung

• Ziehen Sie einen zweisprachigen Anwalt oder Berater (Deutsch/Kroatisch) hinzu, der Ihnen hilft, rechtliche und bürokratische Hürden zu meistern.
• Nutzen Sie die Expertise örtlicher Immobilienmakler und Steuerberater, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und kulturelle sowie sprachliche Barrieren zu überwinden.

Zusätzliche Tipps

• Versicherung und laufende Kosten: Denken Sie an eine Gebäudeversicherung und berücksichtigen Sie mögliche Instandhaltungs- und Versorgungsgebühren.
• Steuerliche Verpflichtungen in Deutschland: Prüfen Sie die Auswirkungen des Immobilienerwerbs im Ausland auf Ihre deutsche Steuererklärung (z. B. bei späterer Vermietung). Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Kroatien lassen sich doppelte Abgaben meist vermeiden.
• Lokalität und Marktpreise: Der kroatische Immobilienmarkt kann sich regional stark unterscheiden (Küstenregion vs. Binnenland). Informieren Sie sich über die jeweiligen Marktbedingungen, Preisniveaus und Renditechancen.

Immobilien auf Kroatien: Die beliebtesten Regionen deutscher Käufer:

Malerische Küstenstädte, mediterranes Flair und gut ausgebaute Infrastruktur. Ideal für Ferienhäuser oder Villen.

Dalmatinische Küste (z. B. Split, Zadar, Dubrovnik)

Kristallklares Wasser, historische Städte und attraktive Immobilien direkt am Meer.

Inseln (z. B. Krk, Brač, Hvar)

Ruhe, Natur und exklusive Ferienhäuser auf idyllischen Inseln.

Kvarner Bucht (z. B. Rijeka, Opatija)

Charmante Küstenorte, Nähe zu Italien und Österreich, sowie gut erschlossene Wohnlagen.

Slawonien

Ländliche Region im Osten Kroatiens mit erschwinglichen Immobilien und authentischem Flair.

Zagreb und Umgebung

Moderne Apartments, urbane Infrastruktur und gute Anbindung an Mitteleuropa.

Lika und Gorski Kotar

Gebirgige Landschaften, viel Natur und ruhige Wohnlagen abseits der Touristenströme.

Norddalmatien (z. B. Šibenik, Vodice)

Unberührte Küstenabschnitte, charmante Dörfer und wachsendes Immobilienangebot.