Als Finanzierungsexperte für Auslandsimmobilien zeigen wir Ihnen die Möglichkeiten für eine Immobilienfinanzierung in Montenegro auf. Das Balkanland bietet attraktive Preise und nutzt den Euro, liegt aber außerhalb der EU mit besonderen Herausforderungen.
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Hallo, ich bin Sarah, Ihre digitale Assistentin.
Ich unterstütze Sie dabei, die optimale Finanzierung für Ihre Immobilie in Montenegro zu finden. Beantworten Sie einfach die folgenden kurzen Fragen – transparent, kostenlos und schufaneutral.
Finanzierungsoptionen in Montenegro
Deutsche Banken und Montenegro
Sehr begrenzte Auswahl: Deutsche Banken finanzieren Montenegro-Objekte fast nie. Spezialisierte Kreditvermittler bieten Auslandsdarlehen mit Besicherung in Deutschland an.
Montenegrinische Banken für deutsche Käufer
Verfügbare Institute:
- Crnogorska komercialna banka (CKB)
- NLB Montenegro
- Erste Bank Montenegro
- Hipotekarna Bank
Konditionen für Ausländer:
- Eigenkapital: 40-50% praktisch erforderlich
- Zinsen: 5-7% p.a. variabel (Euribor + Marge)
- Laufzeit: Maximal 20 Jahre
- Währung: Euro (kein Wechselkursrisiko)
Währung und politische Risiken
Euro-Nutzung ohne EU-Mitgliedschaft
- Währung: Euro als offizielles Zahlungsmittel
- Vorteil: Kein Wechselkursrisiko
- Nachteil: Politische Risikoaufschläge im Zinssatz
- EU-Beitritt: Kandidatenstatus, aber zeitlich ungewiss
Rechtliche Rahmenbedingungen
Eigentumsrechte für Ausländer
- Wohnimmobilien: Frei erwerbbar
- Landwirtschaftliche Flächen: Unter 5.000 m² nur über montenegrinische Firma
- Grenz-/Militärzonen: Sondergenehmigung des Verteidigungsministeriums erforderlich
Erforderliche Dokumente
- Gehaltsabrechnungen (12 Monate)
- Steuerbescheide (2 Jahre)
- Kontoauszüge (6 Monate)
- Schufa-Auskunft
- Reisepass
- Montenegrinische Steuernummer (PIB) vom Finanzamt
Kaufnebenkosten
Steuern und Gebühren
- Immobilienübertragungssteuer: 3% des Marktwerts (Bestandsobjekte)
- Mehrwertsteuer: 21% bei Erstverkauf (meist im Preis enthalten)
- Notar: 0,5-1% gestaffelt
- Grundbuch: ca. 0,01% + Stempelgebühren
- Gesamtnebenkosten: 5-8% des Kaufpreises
Beliebte Regionen für deutsche Käufer
Adriaküste (Budva, Kotor)
Vorteile: Tourismuspotential, landschaftlich reizvoll
Nachteile: Höhere Preise, saisonaler Markt
Ideal für: Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung
Podgorica (Hauptstadt)
Vorteile: Wertstabilität, ganzjährige Vermietung
Nachteile: Weniger touristisch attraktiv
Zielgruppe: Langzeitinvestoren
Bergregionen (Kolašin, Žabljak)
Vorteile: Günstige Preise, Naturerlebnis
Nachteile: Begrenzte Infrastruktur
Besonderheit: Skigebiete in der Entwicklung
Unsere Finanzierungslösung
Strukturierung über deutsche Sicherheiten
Da montenegrinische Banken hohe Eigenkapitalanforderungen und kurze Laufzeiten haben, strukturieren wir Ihre Finanzierung über deutsche Sicherheiten:
Bewährte Struktur:
- 50-60% Finanzierung über deutsche Eigenheimbesicherung
- 30-40% Eigenkapital
- Optional: Kleinere montenegrinische Zusatzfinanzierung
Vorteile unserer Lösung
- Längere Laufzeiten als in Montenegro
- Niedrigere Zinsen ohne politische Risikoaufschläge
- Deutsche Betreuung und bekannte Abwicklung
- Flexiblere Konditionen
Kaufabwicklung
Ablauf
- Pre-contract (verbindlicher Vorvertrag) mit 10% Anzahlung
- Treuhandkonto für Anzahlung empfohlen
- Due Diligence durch unabhängigen Anwalt
- Notarielle Urkunde („Kupoprodajni ugovor“)
- Grundbuchregistrierung beim Katastar
Wichtige Sicherheitsaspekte
- Unabhängiger Anwalt prüft Katastar-Auszug und Baugenehmigung
- Vereidigter Dolmetscher beim Notartermin
- Bauträger-Prüfung (keine gesetzliche Fertigstellungsgarantie)
Laufende Kosten als Eigentümer
- Immobiliensteuer: 0,25-1% des amtlichen Werts jährlich
- Gemeindegebühren: Müll, Wasser, Tourismusabgabe
- Gebäudeversicherung: Inklusive Erdbebenschutz empfohlen
- Hohe Seismik: Erdbebenrisiko berücksichtigen
Vermietung und Steuern
- Kurzzeitvermietung: Registrierung bei Nationaler Tourismusorganisation
- Einkommensteuer: 9% pauschale Besteuerung auf Nettoertrag
- DBA Deutschland-Montenegro: Seit 2021, Progressionsvorbehalt in Deutschland
Aufenthaltsgenehmigung
Investorenprogramm: Aufenthaltsgenehmigung ab 450.000 € Immobilienwert möglich (Stand 2023)
- Visafreies Reisen in Balkanstaaten
- Weg zur montenegrinischen Staatsbürgerschaft
Warum deutsche Finanzierung oft besser ist
Montenegrinische Banken verlangen hohe Eigenkapitalquoten, bieten nur kurze Laufzeiten und berechnen politische Risikoaufschläge. Unsere Strukturierung über deutsche Sicherheiten bietet deutlich bessere Konditionen bei gleichzeitig höherer Planungssicherheit.
Ihr nächster Schritt
Montenegro bietet attraktive Immobilienpreise und Euro-Währung, verlangt aber aufgrund der politischen Situation eine durchdachte Finanzierungsstrategie. Wir entwickeln eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Situation.
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