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Auf diese Punkte sollten Sie bei einer Immobilienfinanzierung für ein Objekt in Polen achten:

  1. Finanzierungsmöglichkeiten für Ausländer in Polen: Polnische Banken sind grundsätzlich bereit, Hypothekendarlehen an Ausländer zu vergeben, insbesondere an EU-Bürger. Allerdings können die Bedingungen strenger sein, und ein höherer Eigenkapitalanteil ist oft erforderlich. Einige Banken verlangen bis zu 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
  2. Finanzierung über deutsche Banken: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Auslandsimmobilien. Es gibt jedoch spezialisierte Finanzinstitute oder internationale Banken, die Kredite für Immobilien in Polen anbieten. Vergleichen Sie die Konditionen sorgfältig, da Zinsen und Anforderungen variieren können.
  3. Erforderliche Dokumente: Bereiten Sie alle notwendigen Unterlagen vor, einschließlich Einkommensnachweisen, Steuererklärungen, Kontoauszügen und Identitätsnachweisen. Polnische Banken können zusätzliche Dokumente wie eine polnische Steuernummer (NIP) oder eine Meldebescheinigung verlangen.
  4. PESEL-Nummer und NIP-Nummer: Um eine Immobilie in Polen zu kaufen, benötigen Sie eine polnische Personenidentifikationsnummer (PESEL) und möglicherweise eine Steuernummer (NIP). Die PESEL-Nummer kann bei der örtlichen Meldebehörde oder über das polnische Konsulat beantragt werden.
  5. Rechtliche Prüfung der Immobilie: Beauftragen Sie einen unabhängigen polnischen Anwalt, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Belastungen, Hypotheken und rechtlichen Problemen ist. Stellen Sie sicher, dass alle Baugenehmigungen vorhanden sind und die Immobilie legal errichtet wurde.
  6. Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer: Als EU-Bürger können Deutsche grundsätzlich Wohnimmobilien in Polen ohne spezielle Genehmigung erwerben. Für landwirtschaftliche Flächen und Waldgebiete gelten jedoch Beschränkungen, und es kann eine Genehmigung des Innenministeriums erforderlich sein.
  7. Steuerliche Aspekte in Polen: Informieren Sie sich über die Grunderwerbsteuer (Podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC), die in der Regel 2 % des Kaufpreises beträgt. Bei Neubauten kann stattdessen Mehrwertsteuer (VAT) anfallen, die je nach Immobilientyp 8 % oder 23 % beträgt. Berücksichtigen Sie auch die jährliche Grundsteuer und mögliche Steuern auf Mieteinnahmen.
  8. Notarielles System und Grundbucheintrag: Der Kaufvertrag muss in Anwesenheit eines polnischen Notars (Notariusz) unterzeichnet werden. Der Notar ist für die Rechtmäßigkeit des Vertrags verantwortlich und veranlasst den Eintrag im Grundbuch (Księga Wieczysta) zu Ihren Gunsten.
  9. Nebenkosten einplanen: Planen Sie zusätzliche Kosten wie Notargebühren (abhängig vom Wert der Immobilie, aber gesetzlich gedeckelt), Anwaltskosten, Grundbuchgebühren und eventuell Maklerprovisionen (in der Regel 2 % bis 3 % des Kaufpreises) ein. Insgesamt können die Nebenkosten zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises betragen.
  10. Wechselkursrisiko und Finanzierung in Złoty: Da die polnische Währung der Złoty (PLN) ist, sollten Sie das Wechselkursrisiko zwischen Euro und Złoty beachten. Wenn Sie den Kredit in Euro aufnehmen und die Immobilie in Złoty bezahlen, können Wechselkursschwankungen den effektiven Kaufpreis beeinflussen. Erwägen Sie eine Finanzierung in Złoty oder entsprechende Absicherungen.
  11. Lokale Beratung und Sprachbarrieren: Es ist hilfreich, einen zweisprachigen Berater oder Anwalt zu engagieren, der Deutsch und Polnisch spricht. Dies erleichtert die Kommunikation, hilft bei der Überwindung kultureller Unterschiede und stellt sicher, dass Sie alle rechtlichen Aspekte vollständig verstehen.

Zusätzliche Hinweise:

  • Versicherung und laufende Kosten: Schließen Sie eine Gebäudeversicherung ab und berücksichtigen Sie laufende Kosten wie Instandhaltung, Gemeinschaftskosten (bei Wohnungen) und Versorgungskosten.
  • Steuerliche Verpflichtungen in Deutschland: Prüfen Sie die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienerwerbs in Polen auf Ihre Steuererklärung in Deutschland. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Polen können bestimmte Steuerpflichten optimiert werden.
  • Marktbedingungen und regionale Unterschiede: Der polnische Immobilienmarkt variiert stark je nach Region. Großstädte wie Warschau, Krakau oder Danzig haben andere Preisstrukturen und Marktbedingungen als ländliche Gebiete. Lokale Immobilienmakler können wertvolle Einblicke bieten.

Es ist entscheidend, sich gründlich über den polnischen Immobilienmarkt und die spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen zu informieren. Die Zusammenarbeit mit lokalen Experten wie Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern und Immobilienmaklern wird Ihnen helfen, den Kaufprozess reibungslos zu gestalten und potenzielle Risiken zu minimieren.