Als Finanzierungsexperte für Auslandsimmobilien zeigen wir Ihnen die Möglichkeiten für eine Immobilienfinanzierung in Rumänien auf. Das EU-Land bietet attraktive Preise und Wertsteigerungspotential, bringt aber durch die eigene Währung besondere Herausforderungen mit sich.

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Hallo, ich bin Sarah, Ihre digitale Assistentin.

Ich unterstütze Sie dabei, die optimale Finanzierung für Ihre Immobilie in Rumänien zu finden. Beantworten Sie einfach die folgenden kurzen Fragen – transparent, kostenlos und schufaneutral.

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Weitere Finanzierungen für Immobilien in:

Finanzierungsoptionen in Rumänien

Deutsche Banken und Rumänien

Sehr begrenzte Auswahl: Deutsche Banken finanzieren Rumänien-Objekte selten. Spezialvermittler sichern Kredite über deutsche Immobilien als Sicherheit ab.

Rumänische Banken für deutsche Käufer

Verfügbare Institute:

  • Banca Transilvania
  • BRD (Groupe Société Générale)
  • Raiffeisen Bank Romania
  • ING Bank Romania

Konditionen für EU-Bürger:

  • Eigenkapital: 30-40% praktisch erforderlich
  • Währung: EUR oder RON möglich
  • Nachweis: Regelmäßige Euro-Einkünfte bevorzugt
  • LTV-Limits: 75% EUR-Kredite, 85% RON-Kredite

Währung und Wechselkursrisiko

Rumänischer Leu (RON)

  • Euro-Beitritt: Frühestens 2029 geplant
  • Wechselkursrisiko: RON kann gegenüber EUR schwanken
  • Kreditwährung: EUR oder RON wählbar
  • Absicherung: Termingeschäfte zur Risikominimierung

Währungsstrategien

  • EUR-Kredit: Geringeres Zinsrisiko, höheres FX-Risiko bei lokalen Einnahmen
  • RON-Kredit: Höhere Zinsen, aber weniger Währungsrisiko bei lokaler Vermietung

Rechtliche Rahmenbedingungen

Nationalbank-Verordnung

  • EUR-Kredite: max. 75% LTV für Nicht-Residenten
  • RON-Kredite: max. 85% LTV
  • Praxis: 30-40% Eigenkapital erforderlich

Eigentumsrechte für EU-Bürger

  • Wohnimmobilien: Uneingeschränkt erwerbbar
  • Agrarflächen: Seit 2014 erwerbbar
  • Vorkaufsrechte: Bei Land über 30 ha für Pächter/Staat
  • Schutzzonen: Donau-Delta, Küste benötigen Umweltgenehmigung

Erforderliche Dokumente

  • Gehaltsabrechnungen (12 Monate)
  • Steuerbescheide (2 Jahre)
  • Kontoauszüge
  • Schufa-Auskunft
  • Reisepass
  • Rumänische Steuer-ID (CNP/NIF) – wird vom Notar beantragt

Kaufnebenkosten

Steuern und Gebühren

  • Notar- & Registrierungskosten: 0,5-1,5% nach Wertstaffel
  • Grunderwerbsteuer: Entfällt (Verkäufer zahlt Einkommensteuer)
  • Mehrwertsteuer Neubau: 19% (reduziert 5% für Erstwohnsitz unter 120m² & 140.000€)
  • Gesamtnebenkosten: 1-3% des Kaufpreises

Beliebte Regionen für deutsche Käufer

Bukarest

Vorteile: Wertstabilität, beste Infrastruktur, Mietpotential
Nachteile: Höchste Preise, Verkehrsprobleme
Zielgruppe: Kapitalanleger und Geschäftsleute

Schwarzmeerküste (Constanța, Mamaia)

Vorteile: Tourismuspotential, günstige Preise
Nachteile: Saisonaler Markt, Infrastruktur-Defizite
Ideal für: Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung

Transsilvanien (Cluj-Napoca, Brașov)

Vorteile: Kulturelle Attraktivität, Universitätsstädte
Nachteile: Begrenzte Liquidität
Besonderheit: Starke IT-Branche in Cluj

Unsere Finanzierungslösung

Strukturierung über deutsche Sicherheiten

Da rumänische Banken hohe Eigenkapitalanforderungen und Währungsrisiken mit sich bringen, strukturieren wir Ihre Finanzierung über deutsche Sicherheiten:

Bewährte Struktur:

  • 60-70% Finanzierung über deutsche Eigenheimbesicherung
  • 30-40% Eigenkapital
  • Währungsabsicherung: Optional bei RON-Exposure

Vorteile unserer Lösung

  • Eliminiert Währungsrisiko bei Euro-Finanzierung
  • Niedrigere Zinsen als bei rumänischen Banken
  • Höhere Finanzierungsquoten möglich
  • Deutsche Betreuung und bekannte Abwicklung

Kaufabwicklung

Ablauf

  1. Vorvertrag („Antecontract“) mit 10% Anzahlung
  2. Due Diligence durch unabhängigen Anwalt
  3. Finalizierung der Finanzierung
  4. Kaufakt („Contract de vânzare-cumpărare“) beim öffentlichen Notar
  5. Grundbuchregistrierung (Cartea Funciară)

Wichtige Sicherheitsaspekte

  • Unabhängiger Anwalt prüft Cartea Funciară und Urbanismuszertifikat
  • Dolmetscher beim Notar obligatorisch
  • Bauträgergarantie nicht gesetzlich – Treuhandkonto verhandeln
  • Energieausweis Pflicht bei Verkauf

Laufende Kosten als Eigentümer

  • Immobiliensteuer: 0,1-0,2% (Wohnzweck) bzw. 0,2-1,3% (gewerblich) des Steuerwerts
  • Müll- und Heizkosten: Stark variierend
  • Energieausweis: Regelmäßige Erneuerung erforderlich

Vermietung und Steuern

  • Mieteinnahmen: 10% Pauschalkostenabzug, 10% Flat Tax
  • Kurzzeitvermietung: In Bukarest & Küstenzonen melde- und lizenzpflichtig
  • DBA Deutschland-Rumänien: Mieterträge in Rumänien versteuern, Progressionsvorbehalt in Deutschland

Marktpotential und Risiken

Chancen

  • EU-Mitgliedschaft: Rechtssicherheit und Fördermittel
  • Wirtschaftswachstum: Aufholpotential zu Westeuropa
  • Günstige Preise: Wertsteigerungspotential
  • Demografischer Wandel: Urbanisierung begünstigt Städte

Risiken

  • Währungsschwankungen: RON kann volatil sein
  • Politische Stabilität: EU-Rechtsstaatsverfahren
  • Infrastruktur: Noch Entwicklungsbedarf

Warum deutsche Finanzierung oft besser ist

Rumänische Banken verlangen hohe Eigenkapitalquoten und bringen Währungsrisiken mit sich. Die noch entwicklungsbedürftige Infrastruktur macht eine solide Finanzierungsstruktur wichtig. Unsere deutsche Strukturierung eliminiert Währungsrisiken und bietet bessere Konditionen.

Ihr nächster Schritt

Rumänien bietet als EU-Land attraktive Preise und Wertsteigerungspotential, verlangt aber aufgrund der eigenen Währung und Marktbesonderheiten eine durchdachte Finanzierungsstrategie. Wir entwickeln eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Situation.

Vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch – wir zeigen Ihnen den optimalen Finanzierungsweg für Ihre Rumänien-Immobilie auf.