„Was zählt als Eigenkapital?“ – Fakten auf einen Blick:

  • Das Eigenkapital ist das A und O eines Immobilienerwerbs. Reicht das Eigenkapital nicht aus, um das Traumhaus zu kaufen, kommt fĂĽr viele Immobilienkäufer eine Hausfinanzierung in Frage. Spätestens dann, wenn es um die Finanzierungsfrage geht, werden viele Hauskäufer feststellen, dass das Eigenkapital sich anhand von verschiedenen Eigentumssorten ausmacht.
  • Neben angesparten Beträgen, Immobilieneigentum und Bausparbeträgen (Bausparguthaben, Bausparsumme) gibt es eine ganze Reihe an Sachen, die als Eigenkapital eingestuft werden. So fällt zum Beispiel auch ein KfW-Kredit unter Eigenkapital.
  • Besonders Familien und Alleinerziehende mit Kindern, die noch nicht ĂĽber ein Grundbesitz verfĂĽgen, haben die Möglichkeit mit BerĂĽcksichtigung bestimmter Voraussetzungen Baukindergeld von der KfW zu erhalten. Da KfW-Kredite in der Regel als Eigenkapital verbucht werden können, ist hier natĂĽrlich die Frage berechtigt, ob auch das Baukindergeld unter Eigenkapital fällt.

Eigenkapital zum Immobilienkauf

Eine alte Regel besagt, dass das Eigenkapital das Fundament des Immobilienerwerbs sei, gerade bei den aktuellen Immobilienpreisen ist Eigenkapital durch die steigenden Kaufpreise unerlässlich!Eigenkapitalanteil beim Hauskauf

Dies und die fundierte Auswahl des Standortes einer Immobilie ist eines der wichtigsten Hauptkriterien für einen erfolgreichen Kauf. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto stärker das Grundgerüst der Immobilienfinanzierung, und umso sicherer die langfristige Bedienbarkeit der Hypothek oder Grundschuld.

Oft träumen potentielle Käufer (Darlehensnehmer) von Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital. Dabei erkennen sie oft nicht, dass Eigenkapital in ganz unterschiedlichen Formen und Varianten erscheinen kann. Von Vollfinanzierungen ist insofern abzuraten, da die Raten meist den Geldbeutel des Käufers massiv belasten und jede notwendige Reparatur zum Abenteuer werden kann. Man sollte sich daher Gedanken machen, wie man an Eigenkapital kommt, welches man schon besitzt und welches man eventuell noch aktivieren könnte.

Auf dem Weg zum Eigenheim finden sich viele Fallstricke und Stolpersteine. Daher ist man gut beraten, wenn man sich von Anfang an einen kompetenten Berater sucht, der einen durch die verschlungenen Wege der Baufinanzierung begleitet. Eine alte Maklerweisheit sagt, dass dies drei wichtigsten Kriterien beim Hauskauf sind:

  1. die Lage.
  2. die Lage.
  3. die Lage…

Daher sollte man vor allem vor dem Kauf des GrundstĂĽcks darauf achten, welche Lage dieses hat und welche Art von Land man erwirbt.
Ist es ein Erbbaurecht, ist es Erbpacht, ist es Bauland oder erst Bauerwartungsland? Ist das Grundstück bereits gekauft und bezahlt, so zählt auch dieses als Eigenkapital!

Was zählt alles zum Eigenkapital:

Logischerweise jede Art von Vermögenswerten, Barkapital, über das man frei verfügen kann. Angesparte Beträge, Ausbildungsversicherungen, Auszahlungen von Bausparverträgen (Bausparsumme) oder auch Rücklagen, die die eigenen Eltern angespart haben.

Auch Verwandtendarlehen zählen zum Eigenkapital, wenn diese privat vereinbart wurden und keine Belastung der Immobilie erfolgt. Wer über ein geschicktes Handwerkerhändchen verfügt, kann über die sogenannte „Muskelhypothek“ einen erheblichen Teil des Eigenkapitals durch bauliche Eigenleistung ersetzen.  Auch das angesparte Kapital eines Bausparvertrages, Wertpapiere, Depots, Beteiligungen oder Gold sind banküblich als Eigenkapital anerkannt.

Selbst kapitalisierbares Wohnrecht oder Nießbrauch kann unter bestimmten Umständen einem Eigenkapital gleichgestellt sein, wenn diese Rechte übertragbar und in Ertrag umgewandelt werden können. Ebenso zählen bereits erworbene Immobilien oder Grundstücke zum Eigenkapital, soweit diese unbelastet sind. Aber auch bewegliche Güter können, sofern diese verwertbar sind, als Eigenkapitalersatz, verwendet werden. Dazu zählen

  • Fahrzeuge,
  • Schiffe/Boote,
  • Maschinen
  • Schmuck aus Edelmetall wie Platin oder Gold
  • eigenkapitalersetzende Fördermittel der KFW
  • BĂĽrgschaften

Riester Renten könnten auch für die Finanzierung einer Immobilie eingesetzt werden, ebenso kapitalbildende Lebensversicherungen in der Höhe des Rückkaufswertes. Jede gesunde Finanzerung sollte also aus einem gesunden Grundstock beim Kaufpreisanteil von mindestens 20, besser 30% Eigenmitteln bestehen. Mit den oben genannten Möglichkeiten können auch diejenigen, die ihr Geld bereits angelegt haben, dennoch eine Bank finden, die ihre Wunschfinanzierung erfüllt.

Was ist ein Verwandtendarlehen?

Nicht immer bekommt man ein Erbe vorzeitig als Geschenk zu Lebzeiten eines Erblassers. Um aber dennoch in den Genuss einer Zuwendung zu kommen, können Verwandte als Darlehensgeber fungieren und anstelle einer Schenkung ein Verwandtendarlehen gewähren. Man kann dabei die Rückzahlung frei vereinbaren, ebenso die Sicherheiten, die der Darlehensgeber verlangt.
Der Vorteil dieser Strategie ist klar ersichtlich: es fallen keine Erbschafts- oder Schenkungssteuern an, aber der Begünstigte kann direkt über die Zuwendung verfügen. Dies erleichtert im Falle eines Immobilienkaufs den Erhalt von Fremdkapital in Form einer Bankhypothek erheblich. Daher sollten potentielle Immobilienkäufer immer zuerst mit finanzstarken Angehörigen sprechen, um sich diese Option zu sichern.

Was ist eine BĂĽrgschaft?

Falls das angesparte Kapital nicht ausreicht, kann man eine Bank auch bitten, einen höheren Kapitalbedarf zu akzeptieren, wenn man für diese Summe einen externen Bürgen erbringen kann. Diese Person sollte über eine entsprechend hohe Bonität oder dingliche Sicherheiten verfügen, denn im Falle der Nichtzahlung der Raten wird die Bank den Bürgen in Anspruch nehmen. Daher sollte eine Bürgschaft immer wohlüberlegt sein, bevor man für die Schulden Dritter die Haftung übernimmt.

Was ist eine Muskelhypothek?

Eine Muskelhypothek ist die Eigenleistung, die ein Immobilienkäufer erbringt im Falle eines Neubaus oder einer Renovierung.
Diese Eigenleistung erhöht im Regelfall den Wert der Immobilie und muss nicht an Dritte bezahlt werden, sodass der Bauherr durch eigene Handwerksleistung einen Teil der Aufwendungen und Kosten einsparen kann. Auch Handwerkerleistungen von Verwandten oder Freunden zählen zu den in Eigenregie erbrachten Bauleistungen, von denen ca. 15% des Finanzbedarfs als Eigenkapitalersatz gewertet wird.

Welche Arten von Schmuck zählen als Eigenkapital?

Nicht jede Art von Gold ist als „Kapital“ zu sehen, hier giibt es erhebliche Unterschiede in der Qualität. Je nachdem, welche Karatzahl Goldschmuck aufweist, wird der Schmuck zum Tagespreis des Goldes bewertet.
Meist wird die kĂĽnstlerische Variante und auch Edelsteine nicht honoriert, sondern der reine Goldpreis ist letztlich das, was man kapitalisieren kann.
Gold ist auch als Kapitalanlage in Form von Barren oder MĂĽnzen als Eigenkapital zu werten. Ebenso Edelmetalle wie Platin oder Titan. Banken akzeptieren meist auch Goldbarren als Zahlungsmittel und tauschen das Gold zum Tagespreis in Bargeld um. Bei MĂĽnzen wie KrĂĽgerrand gibt es auch Sammler, die fĂĽr diese GoldmĂĽnzen mehr bezahlen als den reinen Goldpreis.

Auch wertvolle Kunstgegenstände wie zum Beispiel Gemälde können unter Umständen bankseitig verwertet werden und dem Eigenkapital zugerechnet werden.

Fahrzeuge als Eigenkapital

Banken akzeptieren auch Fahrzeuge als Kapitalersatz, d.h. sie beleihen den Wert eines Fahrzeugs gegen Abtretung des KFZ Briefes. Ist man also im Besitz eines bereits bezahlten Fahrzeugs, so kann man den Gegenwert des Fahrzeugs durchaus als Eigenkapital in eine Baufinanzierung einbringen. Jedoch ist der Beleihungswert von einigen Faktoren abhängig, den Wert eines Fahrzeugs legt in Deutschland die sogenannte Schwacke-Liste fest.
In dieser werden die Händlerankaufs- und Händlerverkaufspreise verschiedener Marken von KFZ festgelegt und geben eine Orientierung über die geltenden durchschnittlichen Marktpreise. Wird ein Fahrzeug sicherungsübereignet, so bleibt es dennoch im Besitz des Finanzierungsnehmers. Die Bank behält nur den KFZ Brief über den Beleihungswert des KFZ. Auf diese Art kann das Fahrzeug weiter genutzt werden, aber das eingesetzte Kapital kann trotzdem für andere Zwecke verwendet werden.

KfW Fördermittel als Eigenkapitalersatz

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine Fördermittelbank des Bundes. Sie stellt Kredite bereit, um zum Beispiel Wohnungsbauprojekte zu fördern.

Um einen Immobilienkredit zu bekommen, verlangen Hausbanken meist 20-30% Eigenkapital. Über die KFW könnten Hauserwerber einen Fördermittelkredit bekommen, der das nicht vorhandene Eigenkapital ersetzt und auch denjenigen Käufern ermöglicht, frühzeitig in das Eigenheim zu investieren, anstatt Miete zu bezahlen. Da sich diese Fördermittel immer zeitlich und der Höhe nach ändern, sollte man sich an einen spezialisierten Berater wenden, um sich über aktuelle Möglichkeiten zu informieren. Grundsätzich sollte man Anträge auf KFW Mittel immer zum frühest müglichen Zeitpunkt stellen, da die Finanzmittel meist begrenzt werden und nicht zu jeder Zeit verfügbar sind.

Der Bausparvertrag als angespartes Eigenkapital

Bausparverträge waren immer die erste Wahl, wenn Eltern für ihre Kinder sichere Rücklagen schaffen wollten, oder wenn die ersten Einnahmen dazu dienen sollten, alle Arbeitgebersubventionen steuergünstig anzulegen. Das zinsgünstige Bauspardarlehen nach erfolgter Ansparphase wurde unbürokratisch gewährt und stabilisierte jeden Finanzierungsplan. Somit zählt auch ein zuteilungsreifer Bausparer als Eigenkapital.

Wird die Ansparphase nicht in einen Bausparer, sondern in eine Lebensversicherung eingezahlt, nennt man dies auch Hzpothekenvortilgung, weil man mit jedem Beitrag in die Lebensversicherung bereits einen Beitrag zur späteren Tilgung des Darlehens leistet. Diese Voraustilgung bewirkt eine Zinsersparnis in der Schlusszahlung, da sich der Zinszahlzeitraum verkürzt.

Kann man Baukindergeld als Eigenkapital verwenden?

Leider nein, da das Baukindergeld nicht vor der Finanzierung frei verfĂĽgbar ist und auch erst nach Einzug ratierlich bezahlt wird. Allerdings kann es zum verfĂĽgbaren Einkommen addiert werden, ebenso wie Kindergeld. Jedoch kann man die monatlichen Zahlungen des baukindergeldes in einer Jahreszahlung als Sondertilgung ansparen und damit eine Zinsersparnis fĂĽr eine verkĂĽrzte Kreditlaufzeit erreichen.

Fondsanteile oder Aktien als Eigenkapital

Auch Aktion oder Fonds sind geeignet, dass man sie als Sicherheit bei einer Bank statt Bargeld verwendet. Fondsanlagen haben den Vorteil, dass durch die Streuung meist ein niedrigeres Verlustrisiko besteht, allerdings auch mit geringeren Renditen zu rechnen ist. Aktien unterliegen sehr starken Schwankungen des Aktienindex und werden daher immer zum aktuellen Kurs bewertet. Deshalb ist die Wahl des richtigen Zeitpunktes ausschlaggebend fĂĽr den Wert der Kapitalanlage.

Arbeitgeberdarlehen

Das Arbeitgeberdarlehen ist eine ĂĽberlegenswerte Alternativen um geringes Eigenkapital aufzustocken. Gerade fĂĽr die beim Kauf entstehenden Nebenkosten werden oft Arbeitgeberdarlehen genutzt um diese zu decken! Aber Achtung besteht eine Differenz zwischen dem Marktzins laut Bundesbank und dem Arbeitgeber vereinbarten Zins fĂĽr das Arbeitgeberdarlehen so ergibt ein geldwerter Vorteil. Falls dieser geldwerter Vorteil eine Grenze ĂĽberschreitet muss dieser Versteuert werden! Daher raten wir dazu dies mit Ihrem Steuerberaten zu besprechen!

Immobilien als Eigenkapital

Grundsätzlich zählen Immobilien jeder Art (Grundstücke, Häuser und Wohnungen) als Sicherheit und damit als Eigenkapital für eine Finanzierung! Wichtig ist das die Immobilien nicht durch eine andere Finanzierung belastet sind! Aber auch hier gibt es natürlich Unterschiede von Art, Lage und Wert der Immobilie!

Eigentumswohnung als Eigenkapital beim Hauskauf?

Eine häufige Frage bei Baufinanzierungen ist, ob die Eigentumswohnung als Eigenkapital zählt. Die Antwortet lautet: Ja, eine Eigentumswohnung zählt als Eigenkapital, so lange sie nicht bereits für eine andere Finanzierung hinterlegt wurde oder von einer Bank beliehen oder finanziert wird.
Wenn Sie Interesse an einer Immobilienfinanzierung haben und Ihre Eigentumswohnung als Eigenkapitalanteil einsetzen möchten, sollte diese keinerlei Belastungen aufweisen wie zum Beispiel Nießbrauchsrecht oder sonstige Eintragungen im Grundbuch zu Gunsten Dritter. Der Wert der Eigentumswohnung kann mittels Wertgutachten ermittelt werden. Im Regelfall beauftragt die Bank, die Ihnen ein Finanzierungsangebot unterbreitet hat, einen Gutachter zur Wertermittlung Ihrer Immobilie.

Wenn Sie Eigentümer einer bereits beliehenen Immobilie sind, kann Ihr Immobilienbesitz Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen, insofern die eingetragene Grundschuld bereits zum Teil oder gänzlich getilgt wurde. Ansonsten kann Ihnen ein bereits bestehender Grundbesitz durch die zusätzliche Sicherheit einen niedrigeren Zinssatz ermöglichen.
Grundsätzlich gilt, dass Immobilien als Eigenkapital eine höhere Sicherheit bieten, als z. B. Jobs im Angestelltenverhältnis, da der Wert einer Immobilie vergleichsweise stabil ist, während der Job durch den Einfluss von höheren Mächten wie z. B. Krisen oder Gesundheitsprobleme abhanden kommen kann.

Meine Auslandsimmobilie als Eigenkapital nutzen – geht das?

Es gibt einige Banken, die international aufgestellt sind und die ĂĽber ihre Filialen im Ausland auch Immobilieneigentum beleihen, welches sich im Ausland befindet. Auf diese Weise kann man erreichen, dass das investierte Geld einer Ferienimmobilie zur Sicherheit der Hypothek im Inland verwendet werden kann anstelle oder zusammen mit verfĂĽgbarem Eigenkapital.

Um eine Auslandsimmobilie in Deutschland zu beleihen, sollte man am besten eine international tätige Bank suchen, welche vor Ort das Objekt beurteilen kann in Lage und Ausstattung. Um den exakten Wert zu ermitteln, wird man ein Wertgutachten eines anerkannten Sachverständigen anfordern und das Objekt dann einwerten.

Meist wird nur ca. 50% des Marktwertes beliehen bzw. als Marktwert anerkannt.

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